Notaro veiksmas

Lietuvoje buto pirkimas galioja tik notarine forma. Kad ir kaip kruopščiai parašytas, šalių tarpusavyje pasirašytas dokumentas nuosavybės neperduoda. Notaras šiame sandoryje yra ne antspaudą turintis liudytojas, o viešas asmuo, kuris pats užklausia registrus, atsako už tvirtinamo sandorio teisėtumą ir privalo paaiškinti pasekmes abiem pusėms.

Kodėl be notaro sandorio nėra

Notarinės formos reikalavimą nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarčiai nustato Civilinis kodeksas, o notaro darbą — Notariato įstatymas. Iš to seka du dalykai, kurių pirkėjas dažnai nesusieja. Pirma, notaro atlyginimas nėra kainos derybų dalykas: jo dydžiai tvirtinami valstybės, todėl pigiau „susitarti“ neįmanoma, o dėl brangiau nereikia nė klausti. Antra, notaras atsako už tai, ką patvirtino, todėl jam naudinga atsisakyti sandorio, kuriame kažkas netvarkoje — ir tai yra geriausia pirkėjo turima apsauga visame procese.

Notaras veikia abiejų pusių atžvilgiu vienodai. Jis nėra pardavėjo atstovas, net jei pardavėjas jį pasiūlė, bet nėra ir pirkėjo advokatas: jis netikrina, ar sandoris pirkėjui naudingas, ir nekonsultuoja dėl kainos ar rinkos.

Ką notaras patikrina prieš tvirtindamas

Prieš tvirtinimą notaras pats, elektroniniu būdu, kreipiasi į registrus ir pereina sąrašą, kuriame yra:

• kas įregistruotas buto savininku ir kokiu pagrindu;
• ar butui nėra arešto, hipotekos, servituto ar kito apribojimo;
• šalių asmens tapatybė ir civilinis teisnumas, o įmonės vardu pasirašančio asmens — įgaliojimai;
• ar reikia sutuoktinio sutikimo: bendra sutuoktinių nuosavybė be jo neperleidžiama;
• ar nėra globos, rūpybos ar nepilnamečių interesų, kuriems reikia atskiro leidimo;
• ar bendraturčiai neturi pirmenybės teisės įsigyti parduodamą dalį;
• ar sutartyje aprašytas objektas yra tas pats objektas, kuris aprašytas kadastre.

Paskutinis punktas atrodo formalus, bet būtent jis dažniausiai sustabdo sandorį: sutartyje nurodytas plotas nesutampa su kadastro duomenimis arba į buto aprašymą įtraukta patalpa, kuri registre yra atskiras objektas. Tai ne notaro priekabė, o neatitikimas, kuris po pasirašymo taptų pirkėjo problema.

Kaip praeina pasirašymo diena

Sutarties projektas parengiamas iš anksto, ir jį galima perskaityti prieš atvykstant — to reikia prašyti, nes savaime projektas ne visada atsiunčiamas. Notaro biure sutartis perskaitoma, notaras paaiškina jos pasekmes, tada šalys pasirašo, ir kiekviena išsineša notaro patvirtintą nuorašą.

Pasirašymas ir įrašas registre yra du atskiri veiksmai. Duomenys apie sandorį iš notaro keliauja į Nekilnojamojo turto registrą, ir tik ten atsiradęs įrašas apie naują savininką yra tai, kuo nuosavybė įrodoma tretiesiems asmenims. Po kelių dienų verta užsisakyti registro išrašą ir pačiam pasitikrinti, kad įrašas tikrai atsirado ir yra teisingas.

Raktai, skaitliukų rodmenys ir faktinis perdavimas yra trečias, dar kitas įvykis. Jis fiksuojamas atskiru aktu, ir pasirašymo diena jo neatstoja.

Kalba, vertėjas ir atstovas

Notarinė sutartis sudaroma lietuvių kalba. Jeigu pirkėjas lietuviškai nesupranta, tekstas jam turi būti išverstas; vertėją reikia susitarti iš anksto, o ne pasirašymo rytą, nes be jo notaras sandorio netvirtins. Kai kurie notarai dirba su jiems žinomais vertėjais — pasiteiraukite, kai gaunate projektą.

Atvykti asmeniškai nėra būtina: už pirkėją gali pasirašyti atstovas pagal notarinį įgaliojimą. Įgaliojimas turi tiesiogiai įvardyti teisę pasirašyti būtent pirkimo–pardavimo sutartį dėl konkretaus objekto — bendras „visiems veiksmams“ formuluotes notaras vertina atsargiai. Užsienyje išduotam įgaliojimui paprastai reikia apostilės arba konsulinio legalizavimo ir vertimo, o tai užima savaites, todėl jį tvarkykite paraleliai su viskuo kitu.

Pinigai: depozitinė sąskaita ir momentas

Pats rizikingiausias pirkimo momentas yra tarpas tarp pinigų pervedimo ir įrašo registre. Lietuvoje jį galima uždaryti notaro depozitine sąskaita: pirkėjas perveda sumą notarui, o notaras ją perduoda pardavėjui tik įvykus sutartyje nurodytai aplinkybei. Kai pirkimas finansuojamas banko kreditu, savo mechanizmą turi ir bankas, ir jis dažnai nustato, kaip pinigai juda.

Ką dėl to reikia nuspręsti anksčiau: kuris mechanizmas naudojamas, kas moka jo išlaidas ir kokia aplinkybė atlaisvina pinigus. Visa tai turi būti parašyta preliminariojoje sutartyje, o ne tariamasi prie notaro stalo, kai jau visi sėdi.

Šis tekstas yra bendro pobūdžio informacija apie notarinio veiksmo eigą Lietuvoje, o ne teisinė ar mokesčių konsultacija. Jūsų sandoriui taikomus reikalavimus galutinai įvardija jūsų notaras.