Naujos statybos butai Vilniuje: trys labai skirtingi pirkimai

1. 1

   Tuo pačiu žodžiu Vilniuje pardavinėjami trys skirtingi dalykai

   Naujos statybos butai Vilniuje skelbiami vienodai, nors už to pačio pavadinimo stovi trys visiškai skirtingos padėtys: namas dar projektuojamas, namas statomas arba namas jau priduotas ir apgyvendintas. Brošiūra visais trimis atvejais atrodo beveik vienodai — vizualizacija, planai, medžiagų sąrašas, — o pirkėjo rizika, dokumentai ir net klausimai, kuriuos apskritai įmanoma užduoti, skiriasi iš pagrindų. Šis puslapis surašytas pagal tą skirtumą. Kiekvienai būsenai pasakyta, ko iš pardavėjo prašyti ir ką galima patikrinti pačiam, jo visai neklausiant. Pabaigoje tas pats sąrašas pritaikytas namui Gerosios Vilties gatvėje: rašyti taisyklę ir jos netaikyti sau būtų nerimta.

2. 2

   Projektuojamas namas: apžiūrėti dar nėra ko, todėl skaitomi dokumentai

   Kai namo nėra, pirkėjo akys nedirba — dirba tik popierius. Pirmas klausimas yra ne apie medžiagas, o apie tai, ar šį namą apskritai leista statyti būtent tame sklype: paprašykite statybą leidžiančio dokumento ir sklypo teritorijų planavimo bei naudojimo duomenų. Abu dalykai yra vieši, juos tvarko savivaldybė ir valstybės registrai, todėl tai ne malonė, kurios prašote, o informacija, kurią galite gauti ir patys. Antras klausimas — kas pasirašys sutartį. Prekės ženklas, kuriuo projektas reklamuojamas, ir juridinis asmuo, kuris įsipareigoja jums, dažnai yra ne tas pats. Paprašykite pilno įmonės pavadinimo, įmonės ir PVM kodo, o paskui patikrinkite juos juridinių asmenų registre, niekam apie tai nepranešdami. Trečias — pinigai. Mokėjimo grafikas, sąlygos, kuriomis sumokėta suma grąžinama, ir terminai yra sutarties, o ne reklamos dalykas, todėl jų ir ieškoma sutartyje. Atsakymas „to dar nėra“ šiame etape nebūtinai blogas: tai informacija apie projekto stadiją. Blogai yra tada, kai to dar nėra, o pinigų jau prašoma.

3. 3

   Statomas namas: matosi procesas, bet dar ne rezultatas

   Statomame name jau yra kas apžiūrėti, tik ne tai, ką pirksite. Matosi karkasas, statybvietės tvarka, sienų mūro darbas ir tai, ar aikštelėje yra tvarka. Tai tikra informacija apie statytojo discipliną, ir jos nereikėtų nuvertinti. Ko dar nematyti, taip pat verta išvardyti atvirai: galutinio fasado, laiptinės, akustikos tarp butų, aplinkos ir to, kaip namas atrodo po pirmos žiemos. Visa tai dar yra pažadas, ir pažadas šiuo atveju gyvena sutartyje: paklauskite, kas joje parašyta apie statybos užbaigimo terminą, apie termino nesilaikymo pasekmes ir apie tai, kaip bus perduodamas butas. Atskirai paklauskite apie dokumentą, kuris atsiras pačioje pabaigoje: statybos užbaigimą Lietuvoje patvirtina atskiras dokumentas, ir be jo namas gyvenamuoju dar nėra. Kol jo nėra, kalbama apie būsimą, o ne apie esamą turtą — ir tai keičia visą sandorio pobūdį.

4. 4

   Priduotas namas: ko nebeįmanoma nei pažadėti, nei pagražinti

   Priduotame ir apgyvendintame name baigiasi pažadų dalis. Čia prašoma trijų dalykų, ir visi trys yra dokumentai, o ne žodžiai: statybos užbaigimą patvirtinančio dokumento, Registrų centro išrašo apie pastatą ir konkretų butą su jo unikaliu numeriu bei kadastro duomenimis, ir to pastato energinio naudingumo sertifikato. Klasės, kuri jame nurodyta, šiame puslapyje nerašome — jos nepatikrinome, o spėlioti apie dokumentą, kurį galima tiesiog pamatyti, nėra prasmės. Toliau pradeda veikti tai, ko nė viename dokumente nėra. Name jau gyvena žmonės, vadinasi, namas turi istoriją: laiptinė jau nugyveno kelias žiemas, kiemas jau buvo kasamas nuo sniego, įvažiavimas į požeminę automobilių stovėjimo aikštelę jau buvo slidus arba nebuvo. Tokių dalykų nepapasakos nei brošiūra, nei pardavėjas — juos pasakys bendrojo naudojimo objektų administratorius ir kaimynai, kurių galima tiesiog paklausti. Todėl pastatytas namas pirkėjui yra patogesnis ne dėl to, kad gražesnis, o dėl to, kad mažiau klausimų lieka atvirų. Jame tikrinamas rezultatas, o ne ketinimas.

5. 5

   Nauji projektai Vilniuje: pagal ką juos lyginti tarpusavyje

   Nauji projektai Vilniuje lyginami beveik visada neteisingai — pagal vizualizacijas, o jos visos gražios, nes jas tam ir gamina. Lyginti verta pagal keturis dalykus, ir nė vienas jų nėra brėžinys. Pirmas: būsena. Projektas, statyba ir priduotas namas nėra vienas pasiūlymas trimis kainomis — tai trys skirtingi pirkimai su skirtinga rizika. Antras: kas yra sutarties pusė. Juridinis asmuo, jo kodas ir registro įrašas yra tikrinami per kelias minutes, o prekės ženklas netikrinamas niekaip. Trečias: kas bus po pridavimo. Paklauskite, kas name administruos bendrojo naudojimo objektus ir kas prižiūrės teritoriją, nes būtent čia naujas namas per porą sezonų arba išlaiko savo būklę, arba ne. Ketvirtas: ar plėtotojas Lietuvoje jau turi ką nors pastatyta ir apgyvendinta, ką galima apeiti pėsčiomis be jokio susitarimo. Šis ketvirtas kriterijus yra pats nemaloniausias pardavėjui ir pats naudingiausias pirkėjui. Pastatytas namas yra vienintelis plėtotojo portfelio elementas, kurio nebeįmanoma nei perdaryti, nei perfotografuoti.

6. 6

   Butų kainos Vilniuje: iš kur imamas skaičius, kuriuo galima pasitikėti

   Butų kainos Vilniuje šiame puslapyje neskelbiamos, ir tai ne spraga, o sprendimas: skaičių skelbia plėtotojas, o ne svetainė, o pasenęs skaičius pirkėjui yra blogiau už jokio. Užtat galima pasakyti, iš kur ateina skaičius, kuriuo verta tikėti. Pirminis šaltinis yra vienas — pasiūlymas raštu, su data ir galiojimo terminu, dėl konkretaus buto. Viskas, kas pasakyta žodžiu arba parašyta be datos, sandoryje nieko nereiškia. Prie to pasiūlymo užduokite vieną techninį klausimą: iš kurio ploto skaičiaus padalyta suma, nes kvadratinio metro kaina, apskaičiuota pagal skirtingus plotus, duoda skirtingus skaičius apie tą patį butą. Antras šaltinis yra nepriklausomas nuo pardavėjo. Skelbimų portaluose skelbiamos pasiūlymo, o ne sandorių kainos; sudarytus sandorius registruoja Registrų centras, ir būtent jo duomenys rodo, už kiek realiai buvo perkama. Jei butas perkamas su paskola, atsiranda ir trečias skaičius — banko užsakyto nekilnojamojo turto vertinimo išvada, kuri rašoma ne pirkėjui įtikti, o bankui apsidrausti. Trys nepriklausomi skaičiai apie tą patį butą pasako daugiau nei bet koks kainoraštis svetainėje.

7. 7

   Tas pats sąrašas, pritaikytas namui Gerosios Vilties gatvėje

   Namas Gerosios Vilties g. 27 Vilniuje yra trečioje būsenoje: pastatytas, priduotas ir apgyvendintas. Tai vienas ištisinis, plane lengvai išlenktas korpusas su keliomis per visą aukštį įstiklintomis laiptinėmis ir atskirais įėjimais, su įvažiavimu į požeminę automobilių stovėjimo aikštelę. Visa tai galima pamatyti bet kurią dieną, niekam neskambinant: tai paprasta Vilniaus gatvė. Sutarties pusė taip pat tikrinama be mūsų. Plėtotojas — UAB Savo investicija, įmonės kodas 304499183, PVM kodas LT100011304015, registruota Gerosios Vilties g. 27-131, Vilniuje; įmonė įregistruota 2017 m. balandžio 4 d. ir yra tarptautinės SAVO grupės dalis, o grupė rinkoje nuo 2006 m. Tai dvi skirtingos datos apie du skirtingus dalykus, ir jų nesumuojame. Ko čia nėra, pasakome iš karto: kainų, terminų, laisvų butų skaičiaus, aukštų, laiptinių ir butų skaičiaus, apdailos lygio ir statybos eilės numerio. Plėtotojas šių duomenų nepatvirtino, o nepatvirtinto skaičiaus nerašome net tada, kai jo labai prašo paieška. Vilniuje yra ir kitas to paties vardo projektas kitame rajone; kaip jie susiję, nepatvirtinta, todėl šis puslapis yra tik apie namą Gerosios Vilties gatvėje.

Klausimai apie namą ir apie plėtotoją