Areštų ir apribojimų patikra

Apribojimas butui nėra retas atvejis ir toli gražu ne visada kliūtis: dauguma antrinėje rinkoje parduodamų butų yra įkeisti bankui, ir tai normalu. Kliūtimi apribojimas tampa tada, kai apie jį sužinoma po to, kai pinigai jau pervesti. Patikra užima kelias minutes, ir ją galima atlikti pačiam, pardavėjo neklausus.

Kodėl tikrinama pačiam

Prieš tvirtindamas sutartį duomenis patikrina notaras, ir tai yra stipriausia apsauga visame pirkime. Problema ta, kad notaras įsitraukia paskutinis — tada, kai jau sumokėtas rezervavimo mokestis, galbūt ir avansas, ir priimti sprendimai apie savo pinigus bei gyvenimą.

Todėl patikra atliekama dviem etapais: pirmą kartą pirkėjas tikrina pats, kai butas tik pradėjo jam atrodyti tinkamas, o antrą kartą tikrina notaras prieš pasirašymą. Pirmasis etapas yra pigiausias ir greičiausias patikrinimas, kurį apskritai galima nusipirkti.

Kurie apribojimai svarbūs

Pirkėjui reikšmingi šie įrašai:

• areštas — turto disponavimo apribojimas, taikomas antstolio, teismo ar kitos institucijos sprendimu; su areštuotu turtu sandoris nebus patvirtintas;
• hipoteka — turto įkeitimas kredito prievolei; pati savaime nėra kliūtis, bet sandoris privalo turėti aiškią hipotekos pabaigos mechaniką;
• servitutas — kito asmens teisė naudotis turtu tam tikru būdu, dažniau svarbus žemės, bet pasitaiko ir pastatų atveju;
• uzufruktas, panauda, gyvenimo iki gyvos galvos teisė — teisės, leidžiančios kitam asmeniui naudotis butu po jūsų pirkimo;
• įregistruota nuomos sutartis — nuomininkas lieka bute ir po savininko pasikeitimo;
• sąlygos ir teismo procesai, jeigu kas nors juos yra įregistravęs.

Atskirai verta pažiūrėti į savininkų skaičių. Jei savininkų keli, sandoryje turi dalyvauti visi; jei turtas bendra sutuoktinių nuosavybė, reikia sutuoktinio sutikimo; jei dalis parduodama, bendraturčiai gali turėti pirmenybės teisę ją įsigyti.

Kur tikrinama

Pagrindinis šaltinis yra Nekilnojamojo turto registro išrašas: jame matomos ir daiktinės teisės, ir apribojimai. Prie jo pridedami dar keli:

• Turto arešto aktų registras — jame registruojami turto arešto aktai;
• juridinių asmenų registras, jei pardavėjas yra įmonė: ar ji veikia, kas jai vadovauja, ar nėra bankroto ar restruktūrizavimo;
• viešai skelbiami duomenys apie vykdomus turto pardavimus iš varžytynių, jei kyla pagrįstų įtarimų;
• namo valdytojo pažyma apie įsiskolinimą — tai ne registras, bet tą pačią funkciją atliekantis dokumentas.

Patikrai užtenka adreso arba unikalaus numerio; registro duomenys gaunami savitarnoje prisijungus elektroninės atpažinties priemone.

Kada tikrinti: ne vieną kartą

Išrašas rodo situaciją tik tą momentą, kada jis užsakytas. Areštas gali būti įregistruotas bet kurią dieną, taip pat ir tarp preliminariosios ir pagrindinės sutarties. Todėl patikra atliekama bent trimis momentais: prieš rezervavimą, prieš bet kokį didesnį mokėjimą ir sutarties pasirašymo išvakarėse.

Rizikingiausias yra tarpas tarp pinigų pervedimo ir įrašo registre apie naują savininką. Būtent jam skirti saugos mechanizmai: notaro depozitinė sąskaita arba banko nustatyta mokėjimo seka. Dėl mechanizmo susitariama preliminariojoje sutartyje, ne pasirašymo dieną.

Ką daryti radus apribojimą

Pirmas žingsnis — ne pasitraukti, o perskaityti įrašą iki galo: kas jį įregistravo, kokiu pagrindu ir kokia apimtimi. Hipoteka bankui ir antstolio areštas yra skirtingo svorio dalykai, ir sprendimai jiems skirtingi.

Antras žingsnis — paklausti pardavėjo, kaip ir kada apribojimas bus panaikintas, ir paprašyti tai parašyti sutartyje kaip sąlygą, be kurios sandoris nevyksta. Trečias — parodyti išrašą notarui ar teisininkui prieš bet kokį mokėjimą. Jei pardavėjas atsisako aiškiai atsakyti arba siūlo „sutvarkyti vėliau“, tai jau ne teisinis, o sprendimo klausimas.

Šis tekstas yra bendro pobūdžio informacija ir nėra teisinė konsultacija. Konkretaus įrašo reikšmę jūsų sandoriui gali įvertinti tik notaras arba teisininkas, matantis visą išrašą ir dokumentus.