Hipoteka ir paskola

Perkant butą su kreditu bankas priima ne vieną, o du sprendimus: dėl paskolos gavėjo ir dėl paties buto, kuris bus įkeistas. Kol abu sprendimai nepriimti, visos pirkimo datos yra prognozė. Todėl terminai preliminariojoje sutartyje dėliojami atbulai nuo paskutinio banko žingsnio, o ne nuo to, kada pirkėjui patogu.

Du sprendimai, ne vienas

Pirmas sprendimas yra apie jūsų pajamas, įsipareigojimus ir kredito istoriją. Bankas jį dažnai pateikia kaip preliminarų pasiūlymą arba sprendimą „iš principo“, galiojantį tam tikrą laiką. Šis dokumentas naudingas derantis, bet jis nėra kredito sutartis ir negarantuoja finansavimo konkrečiam butui.

Antras sprendimas yra apie turtą. Bankas tikrina, ar butas tinkamas įkeisti: ar jis suformuotas kaip atskiras objektas, ar jo duomenys registre tvarkingi, ar nėra apribojimų ir ar vertinimas atitinka kainą. Butas gali netikti net tada, kai pirkėjas bankui tinka visiškai.

Turto vertinimas

Vertinimą atlieka nepriklausomas vertintojas, veikiantis pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą; vertintoją dažniausiai pasirenka bankas iš jam priimtinų. Vertinimo išlaidas paprastai apmoka pirkėjas, ir jos yra viena iš pirkimo išlaidų.

Esminis dalykas: bankas skaičiuoja savo dalį ne nuo kainos, o nuo mažesnės iš dviejų — kainos arba vertinimo. Jei vertinimas pasirodo žemesnis nei sutarta kaina, skirtumą turi padengti pirkėjas savais pinigais. Tai vienas iš dažniausių vėlyvų nemalonių atradimų, ir jis yra priežastis, kodėl preliminariojoje sutartyje reikia išlygos dėl banko sprendimo.

Sąlygos, kurias nustato ne bankas

Dalis kredito sąlygų kyla ne iš banko politikos, o iš teisės aktų. Su nekilnojamuoju turtu susijusio kredito įstatymas nustato informacijos pateikimo tvarką ir apsvarstymo laikotarpį, per kurį pasiūlymas yra privalomas bankui, o jūs galite jo nepriimti. Lietuvos banko atsakingojo skolinimo nuostatai nustato ribas, kiek pajamų gali tekti įmokoms ir kokią dalį kainos privalo sudėti pirkėjas savais pinigais.

Iš to seka praktinė išvada: nuosavo įnašo dalis ir maksimali įmoka nėra derybų objektas, todėl derėtis verta dėl to, kas derama — maržos, sutarties mokesčio, draudimo pasirinkimo ir galimybės grąžinti anksčiau laiko. Prieš pasirašant visada paprašykite standartinės informacijos lapo ir perskaitykite jį be skubos: apsvarstymo laikotarpis egzistuoja būtent tam.

Hipotekos sandoris pas notarą

Hipoteka Lietuvoje sudaroma notarine forma ir registruojama Nekilnojamojo turto registre. Praktiškai tai reiškia, kad pas notarą tą pačią dieną pasirašomi du sandoriai: buto pirkimas ir buto įkeitimas bankui. Abu patenka į registrą, ir registro išraše po to matomas ir naujas savininkas, ir hipoteka.

Pinigų eiliškumą diktuoja bankas: kredito dalis dažniausiai pervedama pardavėjui po pasirašymo, įvykdžius banko nurodytas sąlygas. Jei parduodamas butas jau įkeistas kitam bankui, sandorio dieną turi įvykti ir senosios hipotekos pabaiga — tai technika, kurią suderina notaras ir abu bankai, bet terminams ji turi įtakos, todėl apie ją reikia žinoti iš anksto.

Kas dažniausiai blokuoja

Pasikartojančios priežastys, dėl kurių finansavimas sustoja:

• butas dar neįregistruotas kaip atskiras objektas, todėl įkeisti nėra ko;
• registre yra areštas ar neišspręsta hipoteka;
• vertinimas žemesnis už kainą, o pirkėjas skirtumo neturi;
• pajamos sunkiai patvirtinamos: naujas darbas, individuali veikla, pajamos iš užsienio;
• kadastro duomenys nesutampa su faktiniu išplanavimu, nes pertvarkymas neįregistruotas;
• pirkėjas yra ne rezidentas ir bankui reikia papildomų dokumentų apie lėšų šaltinį.

Beveik visos šios priežastys sprendžiamos, jei apie jas žinoma anksti. Todėl dokumentų rinkimą ir banko pokalbį verta pradėti dar prieš rezervavimą, o ne po jo.

Šis tekstas yra bendro pobūdžio informacija ir nėra teisinė, mokesčių ar finansinė konsultacija. Kredito sąlygas nustato jūsų bankas ir kredito sutartis.